Co zrobić jeżeli inwestor odmawia wykupu resztówki?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Jakie są przesłanki wykupu resztówki?

Wielkość pozostałej po wywłaszczeniu nieruchomości nie ma znaczenia. Kluczowa jest utrata pierwotnej funkcji na skutek odłączenia fragmentu. W praktyce jednak najczęściej wykup resztówek dotyczy nieruchomości, które z racji małej wielkości lub nietypowego kształtu stały się niemożliwe do wcześniejszego użytku. Odnosi się to zwłaszcza do okrojonych nieruchomości rolnych, gdzie mały areał skutkuje nieopłacalnością dalszej uprawy lub budowlanych, na których nie można już postawić domu. Istotne mogą być przy tym wszelkiego rodzaju służebności (np. droga konieczna), które dodatkowo w połączeniu z wywłaszczeniem fragmentu nieruchomości uniemożliwiają wcześniejsze użytkowanie i/lub przeznaczenie nieruchomości. 

Resztówkami będą również nieruchomości, które na skutek wywłaszczenia utraciły dostęp do drogi publicznej lub takie, do których dojazd stał się ekstremalnie utrudniony (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie I Wydział Cywilny z dnia 17 kwietnia 2013 r., sygn. akt. I A Ca 805/12).

Istotny przy tym jest faktyczny stan przed wywłaszczeniem (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie I Wydział Cywilny z dnia 18 czerwca 2015 r., sygn. akt. I ACa 1729/14). Jeżeli np. dana działka rolna stała przez długie lata odłogiem i właściciel nie wykazywał jej uprawą zainteresowania, to może być trudno udowodnić utratę funkcji. Dlatego, w trakcie ewentualnego postępowania, istotne będzie przedstawienie przekonujących argumentów – czyli historii użytkowania oraz przyszłych planów inwestycyjnych (np. projektów, pozwoleń na budowę itp.).

Należy przy tym zaznaczyć, że samo obniżenie komfortu życia (np. sąsiedztwo ruchliwej drogi) nie stanowi podstawy do wykupu resztówki, ponieważ dotychczasowy cel wykorzystywania nie zostaje w ten sposób utracony. Również zniszczenia (np. uszkodzenie domu) wynikłe podczas realizacji inwestycji celu publicznego nie będą taką przesłanką, jeśli można przywrócić dotychczasowe funkcje użytkowe (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie I Wydział Cywilny z dnia 3 lutego 2016 r., sygn. akt. I ACa 795/15). 

Za resztówkę nie zostanie uznana nieruchomość, której żadna część nie podlegała wywłaszczeniu. Podobnie, jeśli utrata możliwości wykorzystywania na dotychczasowe cele nie wynika bezpośrednio z powodu odłączenia fragmentu nieruchomości, ale z samej realizacji inwestycji, to również nie ma możliwości wykupu takiej nieruchomości (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 września 2013 r., sygn. akt III CZP 35/13). Dotyczy to sytuacji, gdy np. nieruchomość uległa skażeniu w następstwie ulokowania na wywłaszczonym fragmencie uciążliwej inwestycji kopalnianej (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie I Wydział Cywilny z dnia 16 marca 2016 r., sygn. akt. I ACa 1732/15). 

Pozbawienie walorów użytkowych musi mieć jednocześnie trwały charakter. Tymczasowe utrudnienia, związane np. z pracami budowlanymi w celu realizacji inwestycji, nie będą podstawą do traktowania danej nieruchomości jako resztówki. Jeśli dotkliwe problemy z użytkowaniem nieruchomości wynikały z błędów inwestora (np. nie wyznaczył wymaganej drogi zastępczej), to można jedynie dochodzić roszczeń odszkodowawczych (Wyrok Sądu Okręgowego w Rzeszowie VI Wydział Gospodarczy z dnia 29 września 2017 r., sygn. akt. VI GC 308/15).

Wykup działki w innej lokalizacji – czy jest możliwy?

Możliwość zakwalifikowania jako resztówki nieruchomości, która nie została formalnie podzielona jest powszechnie odrzucana. W tym kontekście istotne jest jednak jasne rozróżnienie pomiędzy działką ewidencyjną – czyli jednostką wykazaną w ewidencji gruntów i budynków – a nieruchomością, której definicja zależy od przyjętego ujęcia.

Z perspektywy prawa cywilnego nieruchomość to wyodrębniony przedmiot własności pod względem prawnym, jak i fizycznym, wynikającym z geodezyjnego podziału. Natomiast zgodnie z ujęciem wieczystoksięgowym, nieruchomością jest rzecz, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta.

Zgodnie z art. 21 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, właściciel może domagać się połączenia w jednej księdze wieczystej kilku przylegających do siebie lub funkcjonalnie powiązanych nieruchomości, np. stanowiących jedno gospodarstwo rolne. Warto jednak zaznaczyć, że takie połączenie nie skutkuje zmianą numerów działek w ewidencji ani ich scaleniem.

W konsekwencji, jeśli wywłaszczeniem objęta została jedynie część działek w ramach jednej nieruchomości, a pozostałe utraciły swoją pierwotną funkcję użytkową, w określonych sytuacjach można uznać, że przesłanki do żądania wykupu resztówki w innej lokalizacji mogą zostać spełnione.

Wykup resztówki – podsumowanie

Jeżeli na skutek wywłaszczenia fragmentu działki pozostałej części nie można wykorzystywać na dotychczasowe cele, to można wnioskować o jej wykup. Niestety zdarza się, że podmiot realizujący inwestycję celu publicznego nie chce zawrzeć umowy nabycia resztówki. Zwłaszcza, gdy dotyczy to działek o dużej wartości. Dzieje się tak np. z powodu braku pieniędzy w budżecie lub obawy o naruszenie dyscypliny finansów publicznych. W takim wypadku pozostaje dochodzenie roszczeń na drodze cywilnej.

Zarówno we wniosku do inwestora, jak i podczas ewentualnego sądowego przedstawiania dowodów, należy sprawę dobrze uargumentować. Okazuje się bowiem, że utrata dotychczasowych funkcji, ale niewynikająca bezpośrednio z odłączenia części działki, nie stanowi podstawy do wykupu resztówki. Istotne są również kwestie formalne, ponieważ nabycie działki nie będzie możliwe, dopóki decyzja o wywłaszczeniu nie stanie się ostateczna.